Mál nr. 82/2023-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 22. desember 2023
í máli nr. 82/2023
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A.
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 126.927 kr. ásamt vöxtum.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 27. júlí 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. ágúst 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 17. ágúst 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 18. ágúst 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 22. ágúst 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 23. ágúst 2023. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 27. ágúst 2023, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 28. ágúst 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. maí 2022 til 1. maí 2024 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C á D. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveðst hafa leigt íbúðina af varnaraðila í eitt ár og greitt tryggingarfé að fjárhæð 280.000 kr. Þegar sóknaraðili hafi flutt út hafi varnaraðili aðeins endurgreitt 153.073 kr. Varnaraðili hafi búið til allskonar kröfur sem hafi aðeins verið tilbúningur og sóknaraðili hafnað þeim öllum. Þegar hún hafi endurgreitt hluta tryggingarfjárins hafi sóknaraðili verið ósátt og varnaraðili þá „blokkað“ hana allsstaðar.
Kröfum varnaraðila hafi verið hafnað 3. maí 2023 á facebook. Sóknaraðili hafi reynt að senda tölvupóst en ekkert hafi virkað. Vísað sé til 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa óskað eftir að rifta leigusamningnum í janúar 2023 og varnaraðili getað orðið við því með þriggja mánaða fyrirvara frá mánaðarmótum janúar/febrúar. Hún hafi yfirgefið íbúðina í lok apríl.
Tveir mælar séu í íbúðinni fyrir rafmagn og fyrir hita og því berist tveir reikningar mánaðarlega. Þegar í upphafi leigutíma hafi varnaraðili fengið reikninga fyrir hita og hún beðið sóknaraðila um að skrá breyttan notanda hjá E en skýrt sé í leigusamningi aðila að sóknaraðili greiði fyrir bæði rafmagn og hita.
Af þessu hafi ekki orðið og varnaraðili haldið áfram að greiða þessa reikninga þrátt fyrir að hafa látið hana vita.
Einnig hafi verið búið að skemma girðingu sem hafi verið við enda innkeyrslunnar en hún hafi verið í lagi við upphaf leigutíma. Þá hafi blandari ekki verið í íbúðinni við lok leigutíma. Varnaraðili hafi því dregið af tryggingarfénu kostnað vegna greiddra hitareikninga, viðgerðar á hliðinu (áætlaðs) og blandara.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila er ítrekað að hún hafni kröfum varnaraðila.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að 23. ágúst 2023 hafi hún sent sóknaraðila skilaboð með ástæðum frádráttar frá tryggingarfénu. Þetta mat sé byggt á reikningum sem varnaraðili hafi greitt E. Þá staðfesti sóknaraðili í þeim gögnum sem hún hafi lagt fram að hún hafi ekki getað flutt út fyrr en fimm dögum eftir mánaðarmót.
VI. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 280.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili hefur þegar endurgreitt 153.073 kr. en heldur eftirstöðvunum eftir vegna leigu dagana 1.-5. apríl 2023, orkukostnaðar, skemmda sem hafi orðið á girðingu og blandara sem hún kveður hafa horfið úr hinu leigða.
Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.
Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.
Sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 5. apríl 2023 samkvæmt gögnum málsins. Hún óskaði eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins með skilaboðum 13. apríl 2023 og sagði varnaraðili þá að hún yrði endurgreidd eftir skoðun sem færi fram í næstu viku. Með skilaboðum 2. maí 2023 ítrekaði sóknaraðili beiðni sína um endurgreiðslu. Með skilaboðum næsta dag gerði varnaraðili kröfu að fjárhæð 21.000 kr. vegna leigu tímabilið 1.-5. apríl 2023, 70.927 kr. vegna orkukostnaðar sem hún hafi greitt E vegna íbúðarinnar á leigutíma, 21.000 kr. vegna viðgerðar á girðingu og kostnaði við nýjan blandara. Sóknaraðili hafnaði kröfunni sama dag.
Þar sem óumdeilt er að sóknaraðili skilaði íbúðinni 5. apríl telur nefndin að fallast beri á kröfu varnaraðila um að henni sé heimilt að ráðstafa 21.000 kr. af tryggingarfénu vegna leigu tímabilið 1.-5. apríl, sbr. 2. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Aftur á móti vegna annarra krafna varnaraðila þá liggur fyrir að sóknaraðili hafnaði þeim 3. maí 2023. Varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila ekki til kærunefndar innan fjögurra vikna frá þeim degi, sbr. 5. mgr. 40. gr., og ber henni þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjárins að fjárhæð 105.927 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 5. apríl 2023 reiknast dráttarvextir frá 4. maí 2023.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 105.927 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 4. maí 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Reykjavík, 22. desember 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson